高铁站对房价的刺激，没想象中的那么美！

老杨小蜜圈的一篇专题分析，与大家分享一下。

11月11日，老杨在济南，给当地最大的房企鲁商置业讲课，乘火车，顺便在济南西站及附近拍了几张照片。

几乎每年都要去一两次济南，济南西站，近几年常路过。对于济南西站与区域楼市的发展关系，以及延伸到所有高铁站对区域楼市的价值。老杨想借着几张图，聊聊思考心得。

先描述一下济南西站的大体情况。

2005年12月，济南市发布《济南市城市总体规划 2005年-2020年》中，提出结合京沪客运专线的修建，规划新济南站，计划建在京沪高速铁路西侧。

2009年7月12日，济南西站正式动工。

2010年7月21日，济南西站主体工程两侧区域封顶。

2011年5月22日，济南西站的站房主体工程已竣工验收。

2011年6月30日，济南西站伴随着京沪高速铁路的通车，正式启用。

显而易见，济南西站是配合京沪高铁，在全国高铁建设大潮中，所涌现出的众多高铁站中的一个。

与高铁站规划与建设相对应的是，过去十年，济南西站周边开始大量出让土地、开发建设楼盘。既有站前商业商务楼宇，更有大量的住宅楼。

站前（东面）商业商务楼群。

周末白天，天气甚好，但诺大广场，没几个人。商场没开业，招商情况估计不咋样。

站前广场，办公楼，酒店。

高铁站的西面，可就不咋样了，没什么新建楼群。

在这个大片区中，恒大、绿地、龙湖、中建诸多大中房企入驻，已建、在建、正建、将建的楼盘挺多。社区内部的马路上人车皆不多，说明业主入住率不高。

我在网上看到一个帖子：摘几段如下：

西客站被抛弃了？

很多在西客站片区买房子的朋友，都曾向济南楼市观察抱怨过：

西客站片区难道被遗弃了吗？全城房价都暴涨，西客站房价却不温不火，涨幅有限。

小编个人很喜欢西客站片区：全新的新区，完整的规划，环境好，绿化好，无污染源。最重要的是，出差方便，坐上高铁，通达全国绝大部分省会城市。

西客站缺什么？缺工作机会，缺政策导向。在济南东部，有举全市之力打造的CBD，有市政中心，还有众多工业企业、高科技产业，西客站片区有什么？
西客站片区有大剧院，有正在建设的会展中心、宜家家居。但是，这些还远远不够，也无法发挥西客站的独有优势。

西客站片区最核心的优势是高铁站，这里最有潜力、最应该发展的产业是围绕高铁站优势的高铁商务区。西客站片区很大。只有高铁商务区才能撑起西客站的未来。

只是，西客站的高铁商务区，在与东部商务区的竞争中落败了——东部商务区成了CBD（中央商务区），而高铁商务区成了一片落魄之地。

恒大国际金融中心，齐鲁之门，这些具有标志性意义的大工程，曾受全城市民的关注，现在都是“蜗牛”速度”，甚至有夭折可能。

没有产业支撑，找不到自己的位置，供给量又比较大，这样的西客站片区，房价不温不火就可以理解了。

还看到一则新闻报道：

西客站作为一个新片区，在城市规划之初就有大量商业商务产品。而从济南城市发展来看，济南东西两翼长，“东拓西进”是济南城市发展的主方向。所以，除了东部的CBD，西客站也有发展商务区的优势。

对于目前西客站商务区建设相对滞后的状态，薄夫利分析称，任何新区的建设、成熟都需要一个过程。而西客站商务区距离市中心比较远，它的发展也需要时间，这取决于济南经济发展的程度。“比如，随着第三产业的发展，实体经济对商务产品的需求会增加，这就将加快西客站商务区的发展。”

【老杨观点】

1､济南，南有山，北就有黄河，城市只能东西发展。东西两边都有空间，但在政府资源有限的情况下，到底是更侧重东，还是更侧重西，地方政府曾经纠结、摇摆过，这也与执政者的想法有关。一任地方长官，一个发展方向。这任长官向西边走，下任长官朝东方行。对此习核心深有体会，于是近两年要求各地：城市规划要“一张蓝图干到底”！

2､2009年十一届全运会在济南举行，为此兴建的奥体中心，放在了城市东部，成为东部发展的较早的重要驱动力，东部的城市基建大幅改善。同时也为房地产带来了利好。但2009年前后，西客站的规划与开发已经启动。所以，不能说仅仅一个全运会就让东部盖过了西部。

3､从区位与距离看，东部的奥体中心与西部的高铁站，其实距济南老市中心的距离差不多，都是10公里左右。在距离方面，也并非西客站区域失败（相对东部）的原因。

4､二者形成反差的最根本的原因，还是在于城市功能与产业方面的差别。东部原本就有高新区，产业集聚，后来借全运会加强基建配套，市政府搬过去是重大功能升级，CBD最终花落东部，更让东部的优势增强到无法被超越的程度！而西部，产业基础弱，单靠一个高铁站，单靠盖一堆住宅楼，想要快速而扎实的发展起来，困难太大！

5､由济南西站板块发展与楼市潜力这个典型案例，大家可以想想，全国其他城市的诸多高铁站、高铁商务区、高铁新城、高铁房地产板块，是什么状况与性质，你们自己熟悉的城市有这种情况吗？你自己投资房产时候，曾经考虑过高铁站板块吗？曾想过这一性质的板块的利弊吗？

最后，老杨简要的总结两条规律：

1､高铁站多是老火车站的升级版，地点换了，颜值高了，但智商仍低，其功能仍是人来人往、快聚快散的平台，对居住价值加分不明显。

2､市区范围内的高铁站板块，投资价值中性；郊区（距市区越远越差）的高铁站板块，一般没有产业支撑，投资价值多数偏弱。

少数高铁站，由于选址较好，或者正好与商务区、或政务区、或高新区毗邻，则板块的房产潜力较大，比如郑州东站。

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